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Eine Reform im Wohnraum-Zeit-Kontinuum

Meinung / von Leopold Stefan / 04.08.2016

Die angekündigte Einigung zur Mietrechtsreform wurde von der Regierung neuerlich verschleppt. Gleichzeitig belasten steigende Wohnkosten Österreichs Haushalte. Obwohl der streng regulierte Mietmarkt dringend liberalisiert werden müsste, gehen die Vorschläge in die entgegengesetzte Richtung. 

Viele Journalisten haben sich den Termin vermutlich mit einem Fragezeichen im Kalender notiert: Am Donnerstag hätten die Wohnbausprecher der beiden Regierungsparteien, Ruth Becher (SPÖ) und Johann Singer (ÖVP) eine Einigung zur Reform des Mietrechtsgesetzes präsentieren sollen. Die Einigung kam nicht zustande, die Pressekonferenz wurde kurzfristig abgesagt.

Kaum ein Thema ist so wichtig für die Österreicher wie die Wohnsituation. Mit fast 27 Prozent machte der Bereich Wohnen und Bauen im Vorjahr den größten Teil an den Konsumausgaben der heimischen Bürger aus, wie eine jüngst erschienene Studie des Beratungsunternehmens KFP gezeigt hat. Die Mietkosten stiegen demnach um 2,3 Prozent – das sind 1,4 Prozentpunkte mehr als die Inflationsrate. Über 40 Prozent der Österreicher lebten 2014 in einem Mietverhältnis. Kurz gesagt: Das Mietrechtsgesetz ist ein Bereich, der das Leben vieler Österreicher direkt und spürbar betrifft.

Die Uhr tickt

Die Regierung hat die ungünstige Lage am Wohnungsmarkt erkannt. Im Regierungsprogramm 2013 war angekündigt worden, dem Haupttreiber der Inflation, den Wohnkosten, zu begegnen, indem eine „bedarfsgerechte Abdeckung des Wohnbedürfnisses“ sichergestellt werde. Konkret sollten 48.000 neue Wohneinheiten im Jahr dazukommen.

Umso enttäuschender ist der andauernde Stillstand, in dem die Koalition seither verharrt: Das Trauerspiel der Mini-Novellierung des Mietrechtsgesetzes zieht sich in ähnlicher Manier bereits seit drei Jahren hin. Im Jahr 2014 scheiterte eine von Justizminister Wolfgang Brandstetter (ÖVP) eingesetzte Expertenkommission. Seither wird weiterverhandelt.

Die anvisierte Reform sollte ein möglichst einheitliches Mietrecht schaffen, das mit dem historisch bedingten Wildwuchs an Anwendungsbereichen für Immobilien Schluss macht. Derzeit gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) je nach Objekt voll, zum Teil oder gar nicht – hier gehört dringend entrümpelt. Aber für die Schaffung neuen Wohnraums sind andere Faktoren entscheidend, die eine Einigung jedoch verhindern:

Die wesentlichen Streitpunkte betreffen den Mieterschutz bei der Höhe der Miete und der Befristung von Verträgen. Schließlich gilt es als absolut unzumutbar, dass sich zwei Parteien frei auf Höhe und Dauer einer Wohnungsmiete einigen dürfen.

Wehe dem, der vermietet

Im Dezember 2014 veröffentlichte die SPÖ einen Vorschlag für ein Universal-Mietrecht, das einen Deckel des Normzinses vorsieht. Auf die fixe Basismiete, bestimmt durch das Medianeinkommen, kommen fixe Zu- und Abschläge. Allerdings soll nicht in bestehende Verträge eingegriffen werden, und die Regelung gilt nur für Objekte, die älter als 20 Jahre sind. In diesem Zeitraum sollen sich vermeintliche Vermieter offenbar austoben und ihre Investition hereinholen. Nachhaltig ist anders.

Zusätzlich fordert die SPÖ Abschläge um bis zu 40 Prozent, wenn ein Mietvertrag befristet wird. Damit soll den Eigentümern endgültig die Idee ausgetrieben werden, einen unliebsamen Mieter, der nicht zahlt oder die Wohnung beschädigt, über eine schlichte Kündigung loszuwerden.

Der Sozialismus existiert bereits real

Was sich anhört wie eine komplette Aushebelung des Marktes, ist jedoch nur eine leichte Verschärfung der bestehenden Situation, in der das MRG voll angewandt wird. Und genau darin liegt die Tragödie. Jeglicher Kompromiss in Richtung weniger Befristungsmöglichkeiten und Mietfixierung wird die Anreize, in neue Wohnungen zu investieren, verringern und die Wohnungsnot verschlimmern.

Gleichzeitig zementiert der Stillstand der Verhandler die bestehenden Privilegien der jeweiligen Klientel ein: Bewohner im geförderten Wohnbau bleiben begünstigt, auch wenn sich ihre Einkommenssituation verbessert hat. Und viele Langzeitmieter in Altbauwohnungen der Innenstädte werden weiterhin Mieten zahlen, die unter den Betriebskosten liegen.

Nichts senkt die Mieten so effektiv wie ein steigendes Angebot an leeren Objekten, wie eine Studie der Agenda Austria demonstriert. Damit private Investoren neue Immobilen bauen, müssen sie entsprechende Renditen lukrieren. Solange das Damoklesschwert der Mietdeckelung über ihren Köpfen hängt, warten sie lieber ab oder lassen Wohnungen leerstehen, um sie später zu verkaufen. Wer trotz Mietdeckels vermietet, sucht sich einkommensstarke, kinderlose Paare, die pünktlich zahlen und weniger abnutzen.

Auch für das Wohnbaupaket, das die Konjunktur kräftig hätte ankurbeln sollen, fehlt dem verschuldeten Staat das Geld. Dabei leben mittlerweile neue Generationen in den Genossenschafts- und Gemeindewohnungen, die das nötige Kapital hätten, ihr Heim zu kaufen. Mit dem Erlös könnte neuer sozialer Wohnraum entstehen.

Angesichts der möglichen Ergebnisse der Mietrechtsreform ist es vielleicht besser, dass noch weiter gewartet wird. Schlimmer geht immer.