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Lehren aus der Finanzkrise: Weniger, dafür stabilere US-Wohneigentümer

von Martin Lanz / 10.08.2016

Die Wohneigentumsquote ist in den USA auf unter 63% gefallen. Ist das das Ende des amerikanischen Traums?

In den USA ist die Wohneigentumsquote jüngst auf den niedrigsten Stand seit über fünfzig Jahren gefallen. Mitte 2016 waren nach Schätzungen der amerikanischen Volkszählungsbehörde 74 Mio. von 118 Mio. Wohneinheiten von deren Eigentümern bewohnt. Diese Quote von 62,9% ist zwar im Vergleich mit der Schweiz (2014: 37%) oder Deutschland (45%) hoch. In den Jahren 2004/05 hatte sie aber beinahe 70% erreicht; der Erfüllung des amerikanischen Traums, dessen Kernstück das Eigenheim für alle ist, schien man damals nahe.

In seiner wirtschaftspolitischen Rede vom Montag gab der republikanische Präsidentschaftskandidat Donald Trump der Politik von Präsident Obama und Hillary Clinton die Schuld für den Rückgang der Wohneigentumsquote. Wie üblich belegte Trump seinen Vorwurf nicht. Aber abgesehen davon: Ist die Entwicklung in den USA wirklich so beunruhigend?

Die Antwort wäre Ja, wenn auch die Anzahl Gründungen von Haushalten stagnieren würde. Seit Mitte 2015 ist die Zahl bewohnter Einheiten in den USA aber um rund 1 Mio. gestiegen. Da es sich bei diesen neu gegründeten Haushalten praktisch ausschliesslich um Mietwohnungen handelt, ist die Wohneigentumsquote gesunken. Aus volkswirtschaftlicher Sicht entscheidend ist aber, dass überhaupt Haushalte gegründet werden – ob von Mietern oder Eigentümern, ist sekundär. Denn neue Haushalte bedeuten wirtschaftliches Wachstum, etwa dank einer steigenden Nachfrage nach Möbeln und anderen Einrichtungen.

Zu dieser Entwicklung passt, dass die Hypothekarschulden zwar seit Mitte 2013 wieder wachsen, aber viel gemächlicher als zwischen 2003 und 2008. Laut jüngsten Daten der New Yorker Fed betrugen sie Mitte 2016 rund 8,8 Bio. $, weit weniger als der Höchststand von 10 Bio. $ im dritten Quartal 2008. Da sich gleichzeitig die Häuserpreise seit der Krise erholen, sind die heutigen Wohneigentümer viel stabiler. Betrug der Eigenkapitalanteil über alle Wohneigentümer hinweg Anfang 2009 gerade noch 37%, liegt dieser Wert inzwischen wieder bei rund 58%. Von den Werten der fünfziger bis achtziger Jahre, als der Eigenkapitalanteil um die 70% lag, ist man zwar weit entfernt. Aber die Wirtschaft ist viel weniger anfällig auf eine Immobilienkrise als vor einem Jahrzehnt.

Wenn es in Amerika heute weniger, dafür stabilere Wohneigentümer gibt, mag das gut sein für die Gesamtwirtschaft und die Besitzenden. Aus Sicht der Vermögensverteilung wirkt die jüngste Entwicklung aber wohl regressiv. Wie aber die Erfahrung von 2007/08 gerade zeigt, ist Wohneigentum nicht für jeden und in jeder Lebenslage geeignet. Während es für viele Familien ein sinnvoller Weg sein kann, Vermögen zu bilden, eignet es sich weniger für Leute in einer instabilen beruflichen oder familiären Situation.

So betragen die mit einem Hauskauf oder -verkauf verbundenen Transaktionskosten in den USA typischerweise rund 25 000 $. Das ist viel Geld für jemanden, der schon nach kurzer Zeit wegen Jobverlust oder Scheidung wieder umziehen muss. Kommt dazu, dass viele Hypotheken für weniger stabile Haushalte dank staatlichen Garantien praktisch ohne Anzahlung von Eigenkapital vergeben wurden, so dass für den Schuldner über die Zeit vor allem hohe Zinszahlungen resultierten, aber nur wenig Eigentum. Zwischen Mieten und Kaufen besteht so kein Unterschied.