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Wohnungsmarkt

Wien kann nicht Berlin werden

von Leopold Stefan / 31.08.2016

Die Arbeiterkammer schlägt in einer neuen Studie zum Mietmarkt Alarm: Ein Vergleich zwischen Wien und Berlin zeige, dass der freie Markt beim Wohnbau versage. Für Berliner Ökonomen ist dieser Befund jedoch nicht nachvollziehbar.

Wien wächst. Und das schneller als die meisten Großstädte in Europa. Vor drei Jahren überholte die Bundeshauptstadt Hamburg und ist heute mit knapp über 1,8 Millionen Einwohnern die zweitgrößte deutschsprachige Stadt nach Berlin. Die deutsche Hauptstadt erlebt jedoch nach einem Jahrzehnt der Stagnation seit 2010 ebenfalls wieder einen Wachstumsboom.

Der steigende Bedarf nach Wohnraum wird in beiden Hauptstädten nicht ausreichend durch Neubauten befriedigt. Allerdings gelingt es in Wien deutlich besser, die Nachfrage zu decken, wie eine am Dienstag präsentierte Studie der Arbeiterkammer vorrechnet.

Demnach stehen zwischen 2011 und 2014 in Berlin einem Wachstum von über 85.000 Privathaushalten rund 20.000 fertiggestellte Wohneinheiten gegenüber. Der Neubau deckt also nicht einmal ein Viertel der Nachfrage.

In Wien stehen im gleichen Zeitraum 36.000 zusätzlichen Haushalten 17.000 neue Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen gegenüber. Diese alleine decken somit bereits knapp die Hälfte des zusätzlichen Bedarfs. Hinzu kommen private Bautätigkeiten, die mangels genauer Daten von der Arbeiterkammer auf etwa nochmal so viel wie die Einheiten aus dem gemeinnützigen Bereich geschätzt werden.

Trotz staatlichen Klotzens mit Beton ist Wohnen in Österreich neben den öffentlichen Gebühren der Haupttreiber der Inflation. In Wien sind in fünf Jahren seit 2010 die Gesamtmieten um 17 Prozent gestiegen. In Berlin wurde Wohnen hingegen bis 2016 um 26 Prozent teurer.

Das Fazit der Arbeiterkammer: Der freie Markt, wie er in Berlin vermeintlich vorherrsche, schafft es nicht, den Bedarf an Wohnungen zu decken. Die Folge sind immer höhere Mieten, die für eine Durchschnittsfamilie nicht mehr erschwinglich sind. Damit Wien vor Marktversagen und daraus resultierendem unleistbaren Wohnraum geschützt werde, müsse der Staat – beziehungsweise die Stadt – noch viel mehr bauen. Ein erstaunlicher Befund angesichts der marginalen Rolle, die „der Markt“ bisher in Wien gespielt hat.

Frei vom Markt

Eines ist wohl unbestritten: Der Wiener Immobilienmarkt ist alles andere als frei. Als stolzer größter Wohnungseigentümer Europas besitzt die Gemeinde Wien rund 220.000 Wohnungen. Weitere 200.000 hat die Stadt finanziell gefördert und sichergestellt, dass sie an die richtigen Mieter gelangen. Jedes Jahr steckt die Stadt rund 680 Millionen Euro in die Förderung von Neubauten. Rund zwei Drittel aller Wiener leben somit in einer geförderten, preisgebundenen Wohnung.

Mehr zum Thema: Eine Reform im Wohnraum-Zeit-Kontinuum

Allerdings stellt das Mietrecht auch sicher, dass der große Bestand im Altbau günstigen Richtwerten unterliegt. Letztlich ist in Wien nur eines von acht Mietverhältnissen auf dem „annähernd freien Markt“ abgeschlossen worden, wie eine Studie der Agenda Austria festhält.

Das heißt, dass laut der Untersuchung der Arbeiterkammer also in einem zu sieben Achtel staatlich gestalteten Markt der private Wohnbau die Hälfte des zusätzlichen Bedarfs abdeckt. Und trotzdem seien private Investoren schuld an der Wohnungsknappheit. Sind die Erfahrungen aus Berlin mit einem liberalen Mietmarkt wirklich so drastisch?

Eine verplante Stadt

Tatsächlich sei der unausgeglichene Wohnungsmarkt in der deutschen Hauptstadt durch Staatsversagen verursacht worden, sagt Claus Michelsen, Ökonom am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin. Der Immobilienmarkt ist stark zyklisch: Bis auf steigende Nachfrage mit neuen Wohnprojekten adäquat reagiert wird, vergehen mitunter Jahre.

Berlin hat im Gegensatz zu Wien in den frühen Neunzigerjahren sogar eine Abwanderung erlebt, gefolgt von einem Jahrzehnt der Stagnation. Erst vor rund fünf Jahren setzte ein abrupter Zuzug ein. Dabei drängen alle Neuankömmlinge ins Stadtzentrum, wo der Wohnraum nur begrenzt ausdehnbar ist. Im Umland hingegen sind die Mietpreise kaum gestiegen, was für eine mangelnde Nachfrage spricht. Berlin erlebt eben ein klassisches Verteilungsproblem knapper Ressourcen.

Flughafen Berlin Tempelhof
Credits: Keystone/Markus Schreiber

Die Stadtregierung hat den Trend verschlafen, sagt Michelsen. Es wurde verabsäumt, rechtzeitig genügend Brachflächen in Bauland umzuwandeln und entsprechende Widmungen vorzunehmen, etwa von kommerziell nutzbaren Flächen in Wohngebiet. Außerdem haben die bestehenden Bewohner wenig Interesse, ihre Stadt für Zuzügler umzugestalten. Die Berliner haben sich zum Beispiel dafür entschieden, das Tempelhofer Feld des aufgelassenen Flughafens nicht baulich zu entwickeln – ein großer Luxus, wie Michelsen meint.

An sich gebe es genug Investoren in Berlin, die mehr Wohnraum zur Verfügung stellen würden, wenn es die Möglichkeit dazu gäbe. Statt den notwendigen Raum zur schaffen, hat Berlin seit 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt, die der Teuerung entgegenwirken soll – bisher erfolglos. Das Gesetz hatte sogar den gegenteiligen Effekt: Da sich die Mietbegrenzung nach bestehenden Verträgen richtet, hätten viele Vermieter noch die Preise nach oben geschraubt, bevor die neue Regel in Kraft trat, wie eine Studie des DIW ergeben hat.

Alternative Sozialpolitik

Für Geringverdiener seien solche Obergrenzen außerdem nur bedingt hilfreich. Wer eine Wohnung vermietet, will trotzdem einen solventen Mieter, selbst wenn er das Gleiche zahlt wie ein ärmerer Bewerber. Mietobergrenzen sind, wenn überhaupt, dann nur kurzfristig eine Option, meint Michelsen. Jedenfalls gibt es keinen Grund für den Staat, selber als Bauherr aufzutreten.

Eine Alternative, um soziale Durchmischung zu fördern, wäre, bei der Vergabe neuer Baurechte von den Investoren zu verlangen, dass ein gewisser Anteil in einem neuen Projekt gesellschaftlichen Mehrwert bietet. Das können Kindergärten, aber auch leistbarer Wohnraum für Bedürftige sein.

Eine derartige Vertragsraumordnung wäre in Wien jedoch nur sinnvoll, wenn dem freien Markt ein größerer Anteil bliebe. Schließlich ist es im derzeitigen Umfeld für viele Investoren nicht attraktiv, in neue Wohnungen zu investieren. Derzeit bewegen sich die Renditen einer Mietwohnung in Wien zwischen ein und 3,5 Prozent, wie Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, im APA-Gespräch erklärt.

Wie die Projekte der Stadt Wien Jahr für Jahr beweisen, mangelt es in Wien, im Gegensatz zu Berlin, nicht an Wohnfläche. Wäre der Markt nicht unattraktiv für private Investoren, müsste die öffentliche Hand auch nicht in die Bresche springen.


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