Lilly Panholzer / ALLDSGN

Drohende Gemeindepleite

Ein niederösterreichisches Luftschloss für 40 Millionen Euro in Vösendorf

von Julia Herrnböck / 18.04.2016

Vösendorf ist dank der Shopping City Süd eine der reichsten Gemeinden Österreichs – und könnte trotzdem bald zum Sanierungsfall werden. Eine unglaubliche Geschichte über Österreichs teuersten Büroturm, der nie gebaut wurde.

Ein paar Büsche und kleinere Sträucher ragen aus der braunen Erde, mehr ist nicht zu sehen an der Adresse Triester Straße 16–20. Und doch ist dieses öde Brachland bemerkenswert teuer. Ein Gericht wird in diesem Jahr entscheiden, ob die Gemeinde Vösendorf ­– und somit die öffentliche Hand – viel Geld für einen Büroturm bezahlen muss, der nie gebaut wurde. Es geht um bis zu 40 Millionen Euro. Schon bei einer kleineren Summe käme auf die Bewohner der Gemeinde ein hartes Sparprogramm zu. Das Geld jedenfalls geht an eine kleine Investmentfirma in Tirol.

Vösendorf im Süden Wiens zählt trotz seiner Größe mit knapp 7.000 Einwohnern zu den reichsten Gemeinden Österreichs. Das Einkaufszentrum Shopping City Süd wirft gute Erträge in Form von Kommunalsteuern ab, das Jahresbudget beträgt rund 24 Millionen Euro. Doch in diesem Jahr könnte alles anders werden. Da fällt das Urteil in einem jahrelangen Rechtsstreit der Gemeinde gegen eine Immobilienentwicklungsfirma.

Und es sieht nicht gut aus, denn bis jetzt wurde der Firma in allen Instanzen vollinhaltlich Recht gegeben.

Über St. Pölten hoch hinaus

Der Fall geht zurück bis ins Jahr 2005. Die Innsbrucker Firma Süd Tower Vösendorf Entwicklungs- und BeteiligungsgmbH zeigte Interesse an einem Grundstück. Eigentümer ist die Pema Holding GmbH, die Firma des aufstrebenden Immobilienentwicklers Markus Schafferer.

Pema entwickelte Pläne, einen Büroturm in Vösendorf aufzustellen. Es hätte der größte Wolkenkratzer außerhalb Wiens werden sollen. 1.500 Arbeitsplätze wurden prognostiziert und eine lukrative Baustelle. Der Gemeinderat stimmte der Idee zu. Am 27.6.2006 verkaufte Vösendorf die 6.533 Quadratmeter um 2.025.230 Euro.

Allerdings galt für die Fläche eine Bebauungsdichte von 35 Prozent und Bauklasse 2–3; nicht gerade attraktiv für eine Investmentfirma, die hohe Renditen erzielen will. Also änderte der Gemeinderat am 3.10.2006 die Rahmenbedingungen: Mit Zustimmung aller Fraktionen wurde die Bebauungsdichte auf 100 Prozent erweitert, die Bauklasse gleich auf 9 gehoben. Ohne Höhenbeschränkung stand der Idee eines Mega-Büroturms im Süden Wiens nichts mehr im Wege. Die Baugenehmigung wurde erteilt, gebaut wurde trotzdem nicht.

Einige dutzend Menschen demonstrierten damals gegen den Turm in Vösendorf.
Credits: Privat

Zu dieser Zeit regte sich Widerstand gegen das Projekt. Die umliegenden Gemeinden fürchteten den zusätzlichen Verkehr, die Plattform „SOS Lebensraum Süd“ organisierte medienwirksame Protestaktionen und sammelte Unterschriften. Das war etwa ein Jahr vor den Landtagswahlen in Niederösterreich. Landeshauptmann Erwin Pröll (ÖVP) beauftragte die Bezirkshauptmannschaft, ein aufsichtsbehördliches Verfahren einzuleiten.

Im März 2007 platzte die Bombe: Die von der Gemeinde erteilte Baugenehmigung sei unwirksam, entschied die Bezirkshauptmannschaft Mödling. Der Turm könne mit der geplanten Höhe nicht gebaut werden. Vösendorf erfuhr erst kurz vor der Pressekonferenz davon, ging später dagegen in Berufung und verlor. Einen kleineren Turm mit 50 Metern, statt der ursprünglich geplanten 160, wollte Pema nicht bauen, dazu wären die Gewinnspannen zu gering gewesen. Der Kauf wurde im Oktober 2007 rückabgewickelt. Damit hätte der Fall erledigt sein können.

Doch hier fängt er erst an

Die Süd Tower Vösendorf Entwicklungs- und BeteiligungsgmbH wollte sich nicht mit der Rückzahlung der entstandenen Kosten zufriedengeben und verklagte die Gemeinde auf den entgangenen Gewinn. Sie habe zwei Interessenten gehabt, von denen einer den Turm fix kaufen wollte. Rund 22,5 Millionen seien Pema entgangen. Bei 8.000 Euro Zinsen am Tag und den angefallenen Anwaltskosten steht die Schadenssumme nach all den Jahren nun bei rund 40 Millionen Euro.

Sowohl das Landesgericht Wiener Neustadt als auch das Oberlandesgericht Wien haben im Sinne des Klägers entschieden. Jetzt geht es nur noch um die genaue Höhe der Klagsumme. „Im Falle eines negativen Gerichtsurteils hätte dies die Insolvenz der Gemeinde Vösendorf zur Folge“, beantwortet die heute amtierende Bürgermeisterin Andrea Stipkovits (SPÖ) eine Anfrage der Grünen im Gemeinderat. Die Chance auf einen Vergleich bewertete sie mit „gleich null“.

Wie gesagt, es sieht nicht gut aus für Vösendorf. Wie aber konnte das passieren?

Der Kaufvertrag enthält eine entscheidende Passage: Die Verkäuferin – also die Gemeinde Vösendorf – haftet für eine bestimmte Bebaubarkeit des Grundstücks. Gemeint ist die Höhe des Turms.

Darüber hinaus haftet die Verkäuferin für allfällige, aus dem Vertragsrücktritt resultierende Mehrkosten, die der Verkäuferin für den Fall der Vertragsbeendigung durch zusätzliche Planungsarbeiten, Werbeausgaben, etc. entstehen sowie für den der Käuferin durch den Rücktritt entstandenen Schaden und Zinsschaden

Passage zu Gewährleistung im Kaufvertrag zwischen Gemeinde und Investmentfirma Pema.

Aufgesetzt hat den Vertrag Rechtsanwalt Herbert Partl. Er vertrat zu dieser Zeit nicht nur den Käufer, sondern hielt selbst Anteile an der Süd Tower Vösendorf Entwicklungs- und BeteiligungsgmbH. Er verkaufte sie zwei Tage, nachdem der Kauf rückabgewickelt wurde. Auf Nachfrage sagt er, dies sei ein normales Vorgehen für eine solche Abwicklung. Er sei als „Platzhalter für Investoren“ eingetreten und habe das auch dem Verkäufer gegenüber von Anfang an transparent gehandhabt.

„Der Fall ist für alle Beteiligten eine entsetzliche Geschichte geworden“, sagt Partl am Telefon. Sowohl für Pema als auch für die Gemeinde sei der Traum vom Turm zu einem Trauerspiel geworden. Sämtliche Versuche, sich außergerichtlich zu einigen, seien gescheitert. Der Eigentümer Schafferer sei zu einem Vergleich bereit gewesen, die Gemeinde ebenfalls – nur nicht das Land Niederösterreich, ohne dessen Hilfe Vösendorf nicht vorankommt.

Roter Ex-Bürgermeister gegen schwarzen Landeshauptmann

Vier Vertreter der Gemeinde haben den Kaufvertrag 2006 unterzeichnet, darunter der damals amtierende Bürgermeister Meinrad Kronister sowie seine Nachfolgerin, die derzeit amtierende Andrea Stipkovits, beide SPÖ. Vor allem dem Ex-Bürgermeister Kronister wurde im Lauf des Verfahrens vorgeworfen, der Verkauf sei trotz rechtlicher Bedenken durchgeführt worden, was er aber bestreitet. „Ich war mir auch sicher, dass Pema den Turm wirklich bauen will“, bekräftigt Kronister. Daran habe er heute seine Zweifel. Auch habe Pema ihm gegenüber immer nur von Interessenten gesprochen, nie aber von einem fixen Käufer.

Auf einem langen Schreibtisch im Schloss Vösendorf breitet er aus, was er dokumentiert hat: einige zentimeterdicke Mappen mit einer Liste aller Besprechungen, Protokolle aus der Bauverhandlung, die Pläne für den Turm, Präsentationsmappen der Firma Pema, Studien, wie das Projekt die Region aufwerten würde. „Ich hatte wirklich das Gefühl, die wollen das machen“, sagt Kronister erneut. Vielleicht hätte er einen eigenen Juristen die Gewährleistungsklausel prüfen lassen sollen, das frage er sich heute. Er wirkt geknickt.

Fast zwei Jahrzehnte, von 1992 bis 2009, führte Meinrad Kronister die Gemeinde mit roter Mehrheit. Ein Projekt wie der Süd Tower hätte der krönende Abschluss seiner politischen Laufbahn werden können. Im Nachhinein wirkt alles sehr verlockend: der junge dynamische Firmenchef Markus Schafferer, zu dem Zeitpunkt knapp 30 Jahre alt, der dem Alt-Bürgermeister von einem architektonischen Wahrzeichen in der Region vorschwärmt – und noch dazu hunderte neue Arbeitsplätze, die Kronister zum Abschluss hinterlassen hätte.

Aus dem Leuchtturm wurde ein Albtraum für Vösendorf.
Credits: Privat

Der Ex-Bürgermeister steht dazu: Die Landesregierung habe gewusst, was auf dem Gelände passieren soll. Er selbst habe Erwin Pröll von dem Projekt erzählt. Das Land habe auch der ersten Umwidmung 1999 zugestimmt, ebenso wie dem Verkauf des Grundstücks. Der Kaufvertrag sei vom Land geprüft und ohne Kommentar zurückgeschickt worden, sagt Kronister. Erst danach wurde die Baugenehmigung aufgehoben.

Das Land sieht das anders und versucht sich schadlos zu halten. Rechtliche Bedenken habe Kronister ignoriert, die Verantwortung liege alleine bei der Gemeinde, heißt es von dieser Seite. Vösendorf habe dem Käufer etwas versprochen, was noch nicht rechtskräftig war.

Keine Unterstützung vom Land

Für viele Beteiligten ist klar: Der schwarze Landeshauptmann wollte vor der Wahl den Ärger mit der mächtigen Bürgerinitiative im Keim ersticken. Wer Pröll kennt, kann sich außerdem ausmalen, dass er sich nur ungern den höchsten Turm Niederösterreichs von einer roten Gemeinde vor die Nase setzen lassen wollte. Eine „ungeheure Schweinerei“ nennt Alexandra Wolfschütz das Vorgehen der Landesregierung. „Vösendorf wurde alles allein umgehängt, das kann den Ort ruinieren“, sagt die grüne Gemeinderätin.

In jedem Fall war Pröll daran beteiligt, dass der Bau nach dem Verkauf nicht realisiert werden konnte. Zur Lösung des Dilemmas hat er allerdings nichts beigetragen: Weder die Appelle des Ex-Bürgermeisters Kronister, der ihm sogar persönlich Briefe geschrieben hat, noch die Bemühungen der Firma Pema, mit dem Land eine für die Gemeindekasse schonende Lösung zu finden, wurden vom Landeshauptmann erhört. Er war für NZZ.at nicht zu erreichen.

Das Urteil des Oberlandesgerichts wird noch vor dem Sommer erwartet, spätestens mit Herbst. Gespräche über einen Vergleich wurden wiederaufgenommen, sagt Alfred Thaller. Er ist der Büroleiter von LH-Stellvertreterin Karin Renner (SPÖ). Mit etwas Glück wird man sich auf die Hälfte einigen, doch auch das bedeutet Einschnitte für die Gemeinde und muss vor allem schnell gehen. „Wenn das Gericht über die Höhe entschieden hat, ist es zu spät“, sagt Thaller.