Lilly Panholzer / ALLDSGN

Randnotiz

Lernen aus dem Beispiel Süd Tower Vösendorf

von Julia Herrnböck / 22.04.2016

Wenn Bauprojekte auf Gemeindegrundstücken nicht im geplanten Ausmaß realisiert werden können, haftet dann die öffentliche Hand? Und warum geht es beim Schadenersatz auch um Gewinnentgang? 

Die Geschichte „Süd Tower Vösendorf“ ist so simpel wie kompliziert: Gemeinde verkauft Grundstück, Bezirkshauptmannschaft hebt Baugenehmigung auf, Käufer tritt vom Kauf zurück und klagt die Gemeinde auf entgangenen Gewinn, Gericht gibt dem Käufer recht. Die öffentliche Hand muss für den Schaden bezahlen. Möglicherweise in voller Höhe, was rund 40 Millionen Euro und die Insolvenz der Gemeinde zur Folge hätte.

Wie bitte? Und kann das überall passieren, wo öffentliche Flächen an Private verkauft wurden?

Dass entstandene Kosten rückerstattet werden müssen, leuchtet ein – aber der entgangene Gewinn? In voller Höhe? Da es sich um ein laufendes Verfahren handelt, sind die Urteilsbegründungen leider nicht öffentlich. Was für Vösendorf zum Verhängnis werden könnte, ist folgende Passage im Kaufvertrag:

Ist entstandener Schaden automatisch entgangener Gewinn? Bei grober Fahrlässigkeit und wenn es nicht explizit gestrichen wird, schon.
Credits: Privat

Nun steht da nichts über Gewinnentgang, nur über den Schaden. Wolfgang Zankl, Professor am Institut für Zivilrecht an der Universität Wien, klärt auf: Der Passus „Schaden“ gliedert sich auf in positiver Schaden, der unmittelbar entsteht – also tatsächlich getätigte Ausgaben – und entgangener Gewinn, also die zu erwartende Vermögensvermehrung.

„Bei dem einen kommt man um das, was man schon ausgegeben hat, bei dem anderen um das, was man hätte haben können“, fasst er zusammen. Im österreichischen Recht sei es also nicht ungewöhnlich, dass auch der Gewinnentgang mitgemeint ist.

Was in dem Fall dazu kommen muss, ist grobes Verschulden, also Fahrlässigkeit. Vösendorf muss also in dem Verfahren nachweisen, dass die Schwierigkeiten bei der Baugenehmigung nicht vorhersehbar waren. Umgekehrt muss der Käufer Pema nachweisen, dass ihm eine konkrete Möglichkeit der Verwertung entgangen ist, sprich: dass er einen fixen Käufer hatte. Das Gericht könnte auch urteilen, dass die Gemeinde alles in ihrer Macht liegende getan hat, um die Vertragsbedingungen zu erfüllen.

Noch liegt der konkrete Fall am Oberlandesgericht Wien (OLG). Der Ausgang des Dramas in Niederösterreich sei also noch völlig ungewiss, betont Birgit Borns, Vizepräsidentin des Landesgerichts Wiener Neustadt. Dort wurde die Causa Vösendorf 2015 zur Gänze im Sinne des Klägers entschieden, wenn auch nicht rechtskräftig: Rund 22,5 Millionen Euro beträgt der Gewinn, den der Käufer Pema von Vösendorf erstattet bekommen möchte. Das OLG verhandelt nun über die Berufung der Gemeinde.

Sicher ist, dass Gemeinden künftig sehr genau prüfen, welche Gewährleistung auf ihrer Seite im Vertrag besteht. Es handelt sich hierbei um dispositives Recht, kann also von den Vertragsparteien explizit ausgeschlossen werden.

→ Kommentar über politische Hintergründe im Fall „Süd Tower Vösendorf“