Lilly Panholzer /ALLDSGN

Recherchen im sozialen Wohnbau

Wiener Wohnen: Niedrige Mieten, teure Sanierungen

von Julia Herrnböck / 28.06.2016

In sozialen und gemeinnützigen Wohnhäusern werden Mieterinnen und Mieter oft zur Kassa gebeten, wenn ihre Bauten saniert werden. Eine Ausnahme im Gesetz macht das möglich. Gerade soziale und gemeinnützige Hausverwaltungen wie Wiener Wohnen nehmen diese Möglichkeit besonders häufig in Anspruch – und verrechnet sich dabei zu ihren Gunsten. In Kooperation mit DOSSIER

Es zieht. Seit Jahren sind die Fenster des Gemeindebaus undicht. Andere Mängel sind augenscheinlich: Aus meterlangen Rissen in den Außenmauern wächst Unkraut, im Stiegenhaus gibt es Wasserschäden. Ganz klar: Das Wohnhaus muss saniert werden. Auch wer dafür bezahlen muss, ist im Mietrechtsgesetz (MRG) eindeutig geregelt: der Vermieter. Er ist für die „allgemeinen Teile des Hauses“ zuständig und sollte einen Teil der Mieteinnahmen für deren Erhaltung zur Seite legen. Er darf die Mieterinnen und Mieter auch nicht über Umwege zur Kassa bitten, also die Mieten erhöhen. Doch was, wenn er nicht genügend Rücklagen für die Sanierung gebildet hat?

Der Gesetzgeber hat für diesen Notfall vorgesorgt. Kann der Vermieter nachweisen, dass er nicht genug Geld ansparen konnte, darf er die Mieten erhöhen. Der Paragraf 18 des MRG stellt einen weitreichenden Eingriff Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§ 11 des Wohnhaussanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde. in die Rechte der Mieterinnen und Mieter dar. Für Hausverwaltungen sei er „eine Art letzter Ausweg, wenn es keine andere Möglichkeit gibt“, sagt Walter Seierl, Prokurist der Rustler Gruppe, einer international tätigen, privaten Gebäudeverwaltung, im Gespräch mit DOSSIER und NZZ.at. „Der Paragraf 18 soll als Notnagel in der Tür stehen, aber möglichst nicht angewendet werden“, sagt auch Helmut Puchebner, Präsident des Österreichischen Mieterbundes. Umso bemerkenswerter ist, dass soziale und gemeinnützige Wohnbauträger Mietzinserhöhungen häufiger nutzen als Private.

Obwohl die Anträge für Sanierungen nach Paragraf 18 in den vergangenen Jahren rückläufig waren, stammten zwei von drei Anträgen auf Mieterhöhungen zwischen 2010 und 2015 aus dem sozialen Wohnbau. Das zeigen Zahlen der MA 50 – sie ist nicht nur für Mietrechtsfragen zuständig, sondern auch Kontrollorgan bei derartigen Verfahren. Doch warum greift man ausgerechnet im sozialen Wohnbau so oft auf diesen letzten Ausweg zurück? Hanno Csisinko, Mediensprecher des für Wohnbau zuständigen Stadtrats Michael Ludwig (SPÖ), begründet das so: „Rund 60 Prozent der Wiener Bevölkerung lebt im geförderten und kommunalen Wohnbau, wo die Bewohnerinnen und Bewohner von den mit Abstand günstigsten Mieten profitieren. Vor diesem Hintergrund erscheint der Anteil jedenfalls verhältnismäßig.“ Hat man weniger Mieteinnahmen, hat man weniger Reserven, sagt auch Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer Wien.

Mietzinserhöhung je nach Bedarf

In der aktuellen Debatte um eine Reform des Mietrechts kommt der Paragraf 18 bisher nicht vor. Als die Statistik Austria jüngst Zahlen veröffentlichte, wonach die Mieten in fünf Jahren um 15 Prozent gestiegen sind, forderte Wohnbaustadtrat Ludwig „klare Mietzinsbegrenzungen wie bei geförderten und bei Gemeindewohnungen“. Der Paragraf 18 hebelt jedoch genau diese Begrenzungen aus: Genehmigt die MA 50 den Antrag, darf die Hausverwaltung die Mieten je nach Sanierungsbedarf erhöhen. Soziale Verträglichkeit spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Auch im sozialen Wohnbau.

Gerade hier kann es durch Erhöhungen der Miete zu sozialen Härtefällen kommen, wie Recherchen von DOSSIER und NZZ.at zeigen. Aufgrund älterer und dadurch günstigerer Mietverträge, werden Bewohnerinnen und Bewohner bei einer Mieterhöhung überdurchschnittlich belastet. Mediensprecher Csisinko bestätigt das: „Im Zuge einer temporären Mietzinserhöhung sind vorrangig jene besonders betroffen, die aufgrund ihrer Altverträge zu besonders günstigen Konditionen im Gemeindebau wohnen.“ Deshalb stünden insbesondere Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen, wie der Mindestsicherung oder Mindestpensionen, zusätzliche Unterstützungen offen. „Diese Angebote werden auch entsprechend unterbreitet“, sagt Csisinko.

Das scheint am Beispiel einer sanierungsbedürftigen Wohnhausanlage im zweiten Wiener Gemeindebezirk, in der viele alte Menschen leben, fraglich. Sie sind geschockt, als sie von der deutlichen Erhöhung der Mieten erfahren, haben Angst, dass sie sich ihre Wohnungen nicht mehr leisten können – das Informationsangebot der Stadt Wien sei dürftig, sie fühlen sich alleine gelassen.

Wie man derartige Mieterhöhungen sozial verträglich gestalten kann, ist eine schwierige Frage. „Am sozialsten wäre es, Paragraf 18 zu vermeiden“, sagt Puchebner vom Mieterbund. Im zweiten Bezirk ist das nicht gelungen: Seit Jänner 2014 bezahlen die Mieterinnen und Mieter bereits die erhöhten Mieten, die Sanierungsarbeiten haben aber – bis auf den Einbau eines Lifts – noch nicht begonnen.

Die ganze Geschichte: Soziale Härtefälle und verschleppte Sanierungen

Um Millionen Euro verrechnet

Doch es steht ein schwerwiegenderer Vorwurf im Raum: Bittet Wiener Wohnen die Mieterinnen und Mieter zur Kassa, obwohl Reserven vorhanden sind? Bereits 2003 stellte das Wiener Kontrollamt (heute: Stadtrechnungshof) fest, dass Wiener Wohnen die Mietzinsreserven bei der Antragstellung zu niedrig angeführt hatte – eine zentrale Zahl für die Entscheidung, ob die Mieten erhöht werden dürfen oder nicht.

Wie weitreichend die Konsequenzen sein können, zeigt eine andere Geschichte: die Sanierung des Hugo-Breitner-Hofes in Wien-Hütteldorf. Hier musste Wiener Wohnen die Mieterhöhung zurückzahlen, einen Betrag von mehreren Millionen Euro. Wie es dazu kam, lesen sie hier.

Die ganze Geschichte: Verrechnet zum eigenen Vorteil

„Geheimhaltungsinteressen der Betroffenen“

Bei Wiener Wohnen – mit rund 220.000 Wohnungen der größte Vermieter Österreichs – spricht man nicht gerne darüber. Ein Interview mit dem zuständigen Stadtrat Ludwig sei aus „terminlichen Gründen“ nicht möglich. Sein Sprecher bietet nach einiger Zeit an, alternative Gesprächspartner zu suchen. Bei der MA 50 beantwortet man zwar eine schriftliche Anfrage, will aber nicht sagen, wie viele Anträge auf Paragraf-18-Sanierungen Wiener Wohnen stellt. Das Argument? „Geheimhaltungsinteresse der Betroffenen.“ Und auch bei Wiener Wohnen sind die Verantwortlichen trotz mehrfacher Anfragen nicht zu einem Gespräch bereit. Nicht einmal schriftlich will man Antworten geben. Wie viele Sanierungen von Gemeindebauten über den heiklen Paragraf 18 von den Bewohnern finanziert wurden, bleibt deshalb geheim.

Interview: „Ein letzter Ausweg“

Die Artikelserie von DOSSIER und NZZ.at ist Ergebnis einer mehrwöchigen Recherche zu Paragraf-18-Sanierungen in Wiener Gemeindebauten.


Eine Auswahl der gemeinsamen bisherigen Recherchen zu Wiener Wohnen:

→ Zehn unbequeme Erkenntnisse über Wiener Wohnen
→ Kleiner Wohnen: Betrug im Gemeindebau
→ Teure Betriebskosten im Gemeindebau
→ Alles zum Thema Wiener Wohnen auf NZZ.at