Wie man öffentliches Eigentum legal an parteinahe Firmen verhökert

Meinung / von Wolfgang Rössler / 06.03.2016

Im roten Wien hat die gewerkschaftseigene Immobilienfirma at home Bauland in bester Lage zum Schnäppchenpreis erstanden. Nicht zum ersten Mal kommt ein Unternehmen mit Naheverhältnis zu einer regierenden Partei bei Grundstücksverkäufen zum Zug. Das ist ganz legal. 

Normalerweise würde es so ablaufen: Wenn die Stadt Wien eine Liegenschaft nicht mehr benötigt und veräußern möchte, dann informiert sie mögliche Interessenten. Die EU-Kommission gibt vor, wie das zu geschehen hat. Die zuständige Behörde muss über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten in mehreren Zeitungen und Immobilienportalen Kundmachungen schalten, damit jeder mögliche Interessent von der Verkaufsabsicht erfährt. Dann wird ein Bietverfahren durchgeführt. Der Teilnehmer mit dem höchsten Angebot bekommt den Zuschlag.

So sollte es sein, monieren der Rechnungshof und das städtische Kontrollamt. Nur durch den Wettbewerb der potenziellen Käufer ließe sich sicherstellen, dass die Stadt bei Grundstückstransaktionen ein möglichst gutes Geschäft macht.

Verkäufe ohne Bietersuche sollten nach Meinung des Kontrollamtes die Ausnahmen darstellen.

Doch in Wien ticken die Uhren anders. Das vom Rechnungshof eingemahnte bedingungslose Bietverfahren kommt bevorzugt dann zum Einsatz, wenn vergleichsweise wenig Geld im Spiel ist: beim Verkauf von Kleingärten oder unscheinbaren Grundstücken abseits vom Schuss.

Bei Liegenschaftsverkäufen ist eine möglichst breite Interessentensuche im Sinne der Mitteilung der Europäischen Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand bei Durchführung eines Verkaufs durch ein bedingungsfreies Bietverfahren durchzuführen.

Wo es um größere Summen geht, bevorzugt die rot-grüne Stadtregierung die saloppere Methode: Sie bestimmt den Käufer und fragt einen Gutachter, was man für die Liegenschaft verlangen kann. Das hat aus Sicht der Politiker zwei Vorteile: Sie können den Käufer bestimmen. Plus: Sie können an den Verkauf Bedingungen knüpfen und mitreden, was später mit dem Grundstück geschieht. Aus Sicht der Steuerzahler hat das hingegen Nachteile: Wo es keinen Wettbewerb der Interessenten gibt, fällt der erzielte Kaufpreis mit großer Wahrscheinlichkeit niedriger aus. Und über den Mehrwert der Zusatz-Abmachungen lässt sich oft trefflich streiten.

Besonders hinterfragenswert sind solche Deals, wenn dabei parteinahe Unternehmen zum Zug kommen.

Ein besonders gutes Beispiel dafür ist der Verkauf der Semmelweis-Gründe in Wien-Währing. 2006 hat der Wiener Gemeinderat beschlossen, die dort angesiedelte Geburtsklinik – benannt nach dem berühmten ungarischen Frauenarzt Ignaz Semmelweis – schrittweise abzusiedeln. In einigen ehemaligen Spitals-Pavillons ist nun ein privates Musikgymnasium, die AMADEUS-Schule, untergebracht, die unter anderem wegen undurchsichtiger Geschäfte der Investoren in die Schlagzeilen geraten ist.

Gewerkschaftsfirma mit Luxuswohnungen

Weniger im Fokus ist der zweite Käufer, die Immobilienfirma „at home“. Sie hat von der Stadt Wien vor vier Jahren 8.000 Quadratmeter Baugrund am Semmelweis-Areal um 4,6 Millionen Euro erstanden, was einem Quadratmeterpreis von 579 Euro entspricht– obwohl laut dem Immobilienpreis-Spiegel in der Gegend Quadratmeterpreise von bis zu 1.500 Euro für Bauland zu erzielen wären.

at home gehört mehrheitlich zwei Wohnbaugenossenschaften, an denen wiederum die Gewerkschaft Bau-Holz große Anteile hält. Indirekt ist die vom SPÖ-Nationalratsabgeordeten Josef Muchitsch geleitete ÖGB-Teilgewerkschaft mit rund 85 Prozent beteiligt.

Kommentar: Die Verantwortung, die Josef Muchitsch meint

Die Firma ist Bauträgerin und Besitzerin von Wohnungen im gehobenen Preissegment. Anders als bei den gewerkschaftlichen Genossenschaften kann von Gemeinnützigkeit keine Rede sein.

Bis Mai sind die Wohnungen schlüsselfertig
Bis Mai sind die Wohnungen schlüsselfertig

Das zeigt sich an den 49 Wohnungen, die in diesen Wochen fertiggestellt werden und bereits zum Verkauf stehen. Bis Mai sollen sie schlüsselfertig sein. Das Spektrum reicht von 330.000 Euro für eine Pärchenwohnung mit 60 Quadratmetern bis zu 830.000 Euro für eine geräumige Terrassenwohnung.

Eine rein gewinnorientierte Firma mit Nähe zur SPÖ-dominierten Gewerkschaft hat also von der Stadt Wien ein besonders günstiges Grundstück erworben, um dort Luxuswohnungen zu errichten. Was hat die öffentliche Hand davon?

ÖVP-Mandatar bot mehr

Diese Frage war bereits vor vier Jahren aufgetaucht, als der Verkauf des Grundstücks im Wiener Gemeinderat von Rot und Grün beschlossen wurde. Die Opposition bekämpfte die Transaktion damals vergeblich. ÖVP-Mandatar Alexander Neuhuber, im Zivilberuf Immobilientreuhänder, forderte erfolglos ein Bietverfahren, um den Preis zu erhöhen. Er selbst wäre als Privatperson bereit gewesen mitzusteigern.

Herr Stadtrat! Ich kaufe Ihnen das um fünf Millionen ab. Ich mache ein Bombengeschäft, wenn ich Ihnen ad hoc 400.000 Euro mehr biete als der Verkaufspreis in diesem Akt. Damit mache ich ein Bombengeschäft, meine Damen und Herren.

ÖVP-Mandatar Alexander Neuhuber an die Adresse von SPÖ-Stadtrat Michael Ludwig in der Gemeinderatssitzung vom 27. Juni 2012. Es ging um ein Semmelweis-Gründstück, das günstig an die gewerkschaftsnahe Immobilienfirma at home verkauft wurde.

Doch SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig hatte im Wissen um Mehrheit im Gemeinderat bereits Fakten geschaffen.

Aber Sie bekommen es nicht!

FPÖ-Gemeinderätin Uta Meyer

Gegen die Stimmen der Opposition segnete der Gemeinderat damals eine Transaktion ab, die sich ein Jahr zuvor angebahnt hatte.

Am 1. März 2011 verfasste die die at home eine schriftliche Interessensbekundung an die für Liegenschaften zuständige MA 69. Was auffällt: Von einem Verkauf des betreffenden Areals für frei finanzierbare Wohnungen war damals noch keine Rede. Einem Beschluss des Bezirksrats zufolge sollten dort Sozialwohnungen errichtet werden.

Interessensbekundung
Interessensbekundung

Woher aber wusste at home, dass die Liegenschaft zu kaufen war?

Die beiden at-home-Geschäftsführer Josef Wiesinger und Andreas Malai sind auch Geschäftsführer der 95-prozentigen at-home-Tochter WISEG, die im Auftrag der Stadt Wien 85 Zinshäuser aus der Gründerzeit verwalten. Nummer drei in der Geschäftsführung ist Sandro Forst, der im Büro von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig mit der Verwaltung von Liegenschaften beschäftigt ist.

Wie Wien Luxuswohnungen an eine Gewerkschaftsfirma privatisierte

Forst war für NZZ.at nicht erreichbar. Ludwigs Pressesprecher Hanno Csisinko schließt aus, dass es „Insiderinformationen“ gegeben hätte. „Wenn die Stadt Wien überlegt, Liegenschaften zu übertragen, dann sind das keine Geheiminformationen, die nur für einen exklusiven Kreis zugänglich sind.“

Auch at-home-Geschäftsführer Wiesinger hat eine einfache Erklärung. Man habe zuerst Interesse an einem benachbarten Grundstück gehabt, das aber am Ende für einen Ankauf nicht infrage gekommen sei. „In der Folge haben wir bei unserer Grundstücksrecherche auch die angrenzende Liegenschaft der Stadt geprüft und festgestellt, dass es eine aufrechte Wohnwidmung hat. Dies war für uns der Auslöser, beim Immobilienmanagement der Stadt Wien nachzufragen, ob diese Liegenschaft zum Verkauf steht.“

Der Gutachter als Käufer

Bei der MA 69 fiel das Angebot der at home auf fruchtbaren Boden, zumal neben der Wohnanlage ein Privatkindergarten errichtet werden sollte. Das sollte der zusätzliche Mehrwert für die öffentliche Hand sein.

Die AMADEUS-Schule war damals noch nicht im Spiel, der Erstkontakt zwischen der Stadt Wien und den Investoren fand erst rund zwei Monate später, Ende April 2012 statt.

In der Folge beauftragte die MA einen Gutachter mit der Schätzung des Grundstückes. Daraus ergab sich der günstige Quadratmeterpreis von 579 Euro. Pikanterweise hatte der Sachverständige erst im Dezember 2010 – drei Monate, bevor at home den ersten Brief an die MA 69 verfasste – ein Eckzinshaus am Semmelweis-Areal um 500.000 Euro erstanden.

Von einer Befangenheit des Gutachters könne dennoch keine Rede sein, heißt es aus dem Büro von Stadtrat Ludwig. „Wo sehen Sie Befangenheit?“, fragt Sprecher Csisinko.

Wo sehen Sie Befangenheit? Ein Gutachter ist gerichtlich beeidet. Wir gehen davon aus, dass er diejenigen Dinge, für die er einen Eid geschworen hat, auch erfüllt.

Ludwig-Sprecher Hanno Csisinko

Das sieht man beim Hauptverband der Gerichtssachverständigen etwas differenzierter. „Sachverständige sind befangen, wenn der Anschein bestehen könnte, dass sie ihr Gutachten aus anderen als rein sachlichen Motiven erstatten“, sagt der Rechtskonsulent der Vereinigung, Johann Guggenbichler, zu NZZ.at „Wenn ein Gutachter in einem Naheverhältnis zur Partei eines Verfahrens steht oder eine Geschäftsbeziehung hat, dann führt das in der Praxis zur Befangenheit.“

Und noch etwas sagt Guggenbichler. Vor allem bei Liegenschaftsbewertungen habe der Sachverständige einen großen Ermessensspielraum. „Da fließen nicht nur hard facts ein, sondern auch die Erfahrung eines Gutachters. Eine Liegenschaft kann von zwei Gutachtern völlig unterschiedlich bewertet werden.“

Ludwig-Sprecher Csisinko widerspricht: „Diese Erfahrung kann ich nicht teilen“, sagt er.

Wo kein Kläger, da kein Richter

Im Nachhinein lässt sich an der Transaktion ohnehin nichts mehr ändern. Das Grundstück ist günstig verkauft, der öffentlichen Hand bleibt ein Privatkindergarten und die freiwillige Zusicherung von at home, dass das Grundstück grundsätzlich für die Allgemeinheit zugänglich gemacht werden soll.

Der Verkauf der Semmelweis-Gründe ist aber nur einer von vielen Fällen, in denen die Stadt Wien aus schwer nachvollziehbaren Gründen auf ein Biet-Verfahren verzichtet hat.

Ähnlich lief es bei der at-home-Tochter WISEG, der die rot-grüne Stadtregierung 2010 und 2012 in zwei Tranchen 84 Zinshäuser mit einem Buchwert von mehr als 50 Millionen Euro überschrieben hat. Auch hier gab es kein Bietverfahren. Die Stadt verzichtete nicht nur auf mögliche Erlöse, die am freien Markt weit über dem Buchwert liegen würden. Sie gab auch die Möglichkeit aus der Hand, bei der Verwaltung der Immobilien mitzusprechen.

→ Wir haben darüber im Vorjahr ausführlich berichtet 

Um nicht missverstanden zu werden: All diese Transaktionen sind legal über die Bühne gegangen. Ein Privatgutachter kann für das Ergebnis seiner Arbeit nur von seinem Auftraggeber zur Rechenschaft gezogen werden. Und bei der MA 69 sieht man keinen Grund dazu. Wenn jemand Grund zur Klage hätte, dann die Steuerzahler. Doch diese haben keine Parteienstellung.

Auch der in Wien übliche Verzicht auf ein Bietverfahren bei größeren Liegenschaftstransaktionen stellt keine Regelwidrigkeit dar. Sowohl EU-Vorgaben als auch die nationale Gesetzgebung stellen es einer Körperschaft frei, ob sie Grundstücke mit maximalem Gewinn oder mit mit maximaler politischer Mitsprache verkaufen wollen. Anträge der Rathaus-Opposition, hier strengere Richtlinien zu beschließen, wurden von Rot-Grün bisher stets abgelehnt.

Solange das der Fall ist, kann die Stadtregierung auch in Zukunft Liegenschaften günstig an befreundete Unternehmen verhökern.